العائد الإيجاري: كيف تحسبه بصدق قبل أن تشتري للاستثمار

يُقدَّم العائد الإيجاري في الإعلانات كرقم واحد جذاب: «عائد ٩٪». لكن هذا الرقم غالباً إجمالي — أي الإيجار السنوي مقسوماً على السعر، دون خصم شيء. والعائد الذي يدخل جيبك فعلاً أقل، وأحياناً بفارق كبير.

العائد الإجمالي مقابل الصافي

الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء. الصافي = (الإيجار السنوي − المصروفات) ÷ (سعر الشراء + تكاليف التملّك). المصروفات تشمل الصيانة والإدارة والتأمين ورسوم الخدمات ومدة الشغور بين المستأجرين. وتكاليف التملّك تشمل العمولة والرسوم والتجهيز.

الشغور — البند المنسيّ

وحدة تبقى شاغرة شهراً في السنة تفقد ٨٪ من دخلها السنوي قبل أي مصروف آخر. في المواقع القوية يكون الشغور أياماً، وفي الضعيفة أشهراً. اسأل عن متوسط مدة الشغور في المبنى والحي، لا عن أفضل حالة.

أثر التمويل

التمويل يرفع العائد على رأس المال المدفوع حين يكون العائد الصافي أعلى من كلفة التمويل، ويُهبطه حين يقل عنها. احسب السيناريوهين قبل أن تقرّر، وافترض ارتفاعاً محتملاً في الكلفة لا ثباتها.

القاعدة: اطلب أرقام السنة الماضية الفعلية لا التقديرات. المالك الذي يملك سجلاً يعطيه، ومن يرفض يخبرك بشيء.